Отдел по г. Волгодонску Управления Росреестра : возникновение ипотеки как обременения

Дата публикации: 12.02.2015

Согласно ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) - ограничение (обременение) – это  наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и другие).

Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Она может быть установлена на любое недвижимое имущество (за исключением изъятий, установленных федеральным законом в отношении отдельных категорий недвижимости), которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом, причем залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо.                         

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о регистрации. Основное назначение государственной регистрации ипотеки заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика и залогодателя.

В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Существует два основания возникновения ипотеки:

- в силу договора (соглашения сторон);

- в силу прямого указания закона.

В соответствии со ст. 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке, залог любого имущества, в том числе недвижимого, возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. При этом в законе должно быть предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога в следующих случаях:

- при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ);

- для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

- при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке);

- для обеспечения (п. 1, 2, 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства: а) предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; б) объект незавершенного строительства в случае государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), если иное не установлено законом.

 Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п.1 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст.339 ГК РФ, посвященной договору залога. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке, последний признается незаключенным.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеки или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в нем документами.

Государственная пошлина за регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, внесение записи о прекращении ипотеки на основании заявления сторон договора об ипотеке (для договоров, заключенных после 01.07.2014) установлена в следующем размере:

при заключении договора между физическими лицами - 1000 рублей (в сумме);

при заключении договора между юридическими лицами - 4000 рублей (в сумме);

при заключении договора между юридическим и физическим лицом, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона – 1000 рублей (в сумме).

Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений должна быть зарегистрирована в течении пятнадцати рабочих дней со дня поступления необходимых для ее регистрации документов, а государственная регистрация ипотеки жилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня. В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке либо документе, являющимся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись содержит полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества  не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена не более чем на один месяц при:

непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрации прав, какого-либо из документов, необходимых для такой регистрации;

несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;

необходимости проверки подлинности представленных документов.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения взыскания на него государственная регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения спора судом.

В соответствии с п.1 ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Количество просмотров: 746