Росреестр информирует об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и требованиях, предъявляемых к документам, представляемым для её проведения с учётом участия в сделке несовершеннолетних

Дата публикации: 25.03.2014

Ограничение дееспособности несовершеннолетнего, определяемой положениями п. 1 ст. 21 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, обусловлено уровнем его развития, формированием интеллектуальных, волевых качеств личности, обладанием определенного уровня знаний и опыта, необходимого для полноценного понимания значимости своих действий и предвидения последствий их совершения.

Объём ограничения дееспособности несовершеннолетнего, выражающийся в определении сделок, которые несовершеннолетний вправе совершать самостоятельно, а какие - только с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя, зависит от достижения им определенного возраста.

При этом ограничения в отношении сделок, требующих государственной регистрации, установлены в отношении всех категорий несовершеннолетних.

Ограничение несовершеннолетних в праве самостоятельно распоряжаться имуществом, в частности, объектами недвижимого имущества, направлено на недопущение уменьшения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а также на защиту их прав и законных интересов.

В соответствии с п. 1ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, а в их отсутствие данная обязанность возлагается на органы опеки и попечительства, которые обеспечивают защиту их прав и интересов до решения вопроса об их устройстве.

Усыновление или удочерение является приоритетной формой устройства детей (ст. 124 СК РФ).

Еще одной формой устройства детей, оставшихся без попечения родителей, является опека или попечительство (ст. ст. 32, 33 ГК РФ и ст. 145 СК РФ).

Согласно п. 6 ст. 145 СК РФ устройство ребенка под опеку или попечительство допускается в соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» по договору об осуществлении опеки или попечительства, в том числе, по договору о приёмной семье, либо в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, по договору о патронатной семье (патронате, патронатном воспитании).

В соответствии со ст. 152 СК РФ приёмная семья - это разновидность установленной опеки или попечительства над ребёнком или детьми, которые осуществляются по договору о приёмной семье, заключаемому между органом опеки и попечительства и приемными родителями или приемным родителем, на срок, указанный в этом договоре.

При устройстве ребенка под опеку или попечительство по договору об осуществлении опеки или попечительства права и обязанности опекуна или попечителя по представительству и защите прав и законных интересов ребёнка возникают с момента принятия акта органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя.

Необходимо отметить о наличии, предусмотренной ст. 38 ГК РФ, возможности в случае необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного, заключить между органами опеки и попечительства и управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. При осуществлении управляющим правомочий по управлению имуществом подопечного на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

Также согласно ст. ст. 155.1, 155.2 СК РФ в целях устройства детей, оставшихся без попечения родителей, возможно помещение их под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги. Права и обязанности вышеуказанных организаций, в отношении детей, оставшихся без попечения родителей, возникают с момента принятия органами опеки и попечительства актов об устройстве детей в указанные организации.

К порядку совершения сделок с недвижимым имуществом, стороной которых является несовершеннолетние, предъявляются особые требования, которые определяются, в том числе положениями ст. 37 ГК РФ и Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Закон об опеке).

В силу положений п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе, обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наём (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Данные положения, также закрепленные ст. ст. 20, 21 Закона об опеке, и в силу положений п. 3 ст. 60 СК РФ распространяются на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка.

В частности, согласно ст. 21 Закона об опеке предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

Представление документов на государственную регистрацию осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, к числу которых относится, в том числе Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная приказом Министерства Юстиции от 20.07.2004 № 126 (далее – Инструкция).

Согласно ст. ст. 16, 17 Закона о регистрации государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество.

Заявления о государственной регистрации прав от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет представляют:

- их законные представители, которыми являются родители, усыновители, опекуны и попечители, органы опеки и попечительства, администрация лечебных, воспитательных и иных учреждений;

- управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом.

Заявления о государственной регистрации прав несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет представляют самостоятельно.

Согласно п. 2 ст. 165 Закона о регистрации к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель).

Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность - паспорт гражданина Российской Федерации, однако могут быть предъявлены и другие документы, выданные уполномоченными органами.

Согласно п. 5 Инструкции на государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством Российской Федерации документы.

Вместе с документами, удостоверяющими личность, законные представители представляют документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей несовершеннолетнего.

Согласно положениям Федерального закона от 15.11.1997 № 143-ФЗ
«Об актах гражданского состояния» свидетельство о государственной регистрации акта гражданского состояния удостоверяет факт проведения государственной регистрации такого акта, определяемого как действия граждан или события, влияющего на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, а также характеризующее правовое состояние граждан, к числу которых, в том числе относятся: рождение, усыновление (удочерение), установление отцовства.

Таким образом, полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния, а именно свидетельством о рождении несовершеннолетнего и свидетельством об усыновлении.

Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства, например актом органов опеки и попечительства о назначении таковыми или договором об осуществлении опеки и попечительства (договор о приемной семье, договор о патронатной семье).

Полномочия управляющих подтверждаются договором о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом.

Акт органов опеки и попечительства об устройстве детей под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги является документом, подтверждающим полномочия администраций этих учреждений.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав на основании сделок, участниками, которых являются несовершеннолетние, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, требования к которым установлены в ст. 18 Закона о регистрации.

В первую очередь, это документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, которые согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К иным документам, необходимым для проведения государственной регистрации прав, в силу особого правового статуса несовершеннолетнего как участника сделки, в том числе относятся:

- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
- договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства;

- договор о передаче ребёнка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью).

Ведущий специалист-эксперт Е.А. Сильченко

Количество просмотров: 1247